Đất thương mại dịch vụ (TMDV) đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát triển kinh tế, xã hội, tạo ra nguồn thu ngân sách đáng kể và tạo việc làm cho người lao động. Tuy nhiên, tiềm năng của loại hình đất này vẫn chưa được đánh giá đúng mức và chưa có chính sách phù hợp để khơi thông nguồn lực này.

Tại Tọa đàm ‘Đất thương mại dịch vụ – Từ nhận thức đúng đến đột phá chính sách’, các chuyên gia và doanh nghiệp đã tập trung thảo luận về tiềm năng, thách thức và giải pháp đột phá của loại hình đất TMDV. TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng tiềm năng của đất TMDV có thể được nhìn nhận qua 4 góc độ quan trọng: phát triển đô thị hiện đại, kinh tế, pháp lý và quản trị đô thị, và thu hút đầu tư cũng như đổi mới mô hình tăng trưởng.

Đất TMDV được xem là nơi hình thành các dòng bất động sản mang lại dòng tiền ổn định, hiệu quả cao như cho thuê, vận hành thương mại, tổ hợp tài chính – bán lẻ – lưu trú. GS. TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Kinh tế – Tài chính của Quốc hội, nhấn mạnh rằng đất TMDV tạo ra giá trị gia tăng cho nền kinh tế, thúc đẩy sản xuất, tạo việc làm, đóng góp vào ngân sách nhà nước và góp phần hình thành các trung tâm kinh tế sôi động.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng chỉ ra các rào cản pháp lý và điểm nghẽn trong phát triển đất TMDV. Bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng, cho rằng cần có cái nhìn tổng thể xuyên suốt từ công tác quy hoạch, đầu tư xây dựng, kinh doanh sản phẩm, quản lý sản phẩm, cho đến mục đích sử dụng và các công cụ quản lý của nhà nước liên quan.

PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng trường, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội, cho rằng Luật Đất đai 2024 đã quy định rõ quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ và Nhà nước chỉ thu hồi đất trong trường hợp thật cần thiết vì mục đích quốc phòng an ninh và mục đích công cộng.

Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, nhấn mạnh rằng việc hoàn thiện khung pháp lý về quản lý và sử dụng đất TMDV không chỉ là yêu cầu kỹ thuật của quá trình sửa đổi Luật Đất đai, mà còn là đòi hỏi mang tính chiến lược để tháo gỡ các điểm nghẽn thể chế, giải phóng nguồn lực đất đai cho phát triển khu vực dịch vụ.

Các chuyên gia và doanh nghiệp tham gia tọa đàm đã thống nhất rằng việc phát triển đất TMDV cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan quản lý nhà nước, doanh nghiệp và cộng đồng. Việc hoàn thiện chính sách và pháp luật về đất TMDV sẽ giúp khơi thông nguồn lực đất đai, thúc đẩy sự phát triển kinh tế – xã hội và nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân.

Tóm lại, đất TMDV có tiềm năng lớn trong việc phát triển kinh tế, xã hội và tạo nguồn thu ngân sách. Tuy nhiên, để khơi thông nguồn lực này, cần có chính sách và pháp luật phù hợp, đồng bộ và chặt chẽ hơn. Việc hoàn thiện khung pháp lý về quản lý và sử dụng đất TMDV là đòi hỏi mang tính chiến lược để tháo gỡ các điểm nghẽn thể chế và giải phóng nguồn lực đất đai cho phát triển khu vực dịch vụ.

Thông tin thêm về đất thương mại dịch vụ và các chính sách liên quan có thể được tìm thấy trên các trang web của Bộ Xây dựng và Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.

Ngày 10/7, tại Hà Nội, Bộ Giao thông Vận tải đã tổ chức lễ ký kết một dự án quan trọng nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp. Ông Lê Văn Bình, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cho biết, với 84% diện tích đất tự nhiên là đất nông nghiệp, chính sách đất đai đóng vai trò nền tảng quan trọng để phát triển nông nghiệp.

Ông Lê Văn Bình cũng chỉ ra rằng, một số tồn tại trong quản lý và sử dụng đất nông nghiệp đã được nêu tại Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII. Các quan điểm chỉ đạo của Nghị quyết 18 đã được thể chế hóa trong Luật Đất đai năm 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Hạn mức giao đất nông nghiệp đã được nâng lên, cụ thể hạn mức giao đất trồng cây lâu năm cho cá nhân không quá 10 ha đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 30 ha đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.

Ngoài ra, hạn mức giao đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất là rừng trồng cho cá nhân không quá 30 ha đối với mỗi loại đất. Thời hạn sử dụng đất cũng đã được nâng lên so với trước kia. Người trực tiếp sản xuất nông nghiệp được Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất (đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất) với thời hạn là 50 năm, khi hết thời hạn này, họ được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định mà không phải làm thủ tục gia hạn.

Ông Lê Văn Bình cho biết, quy định này tạo điều kiện thuận lợi cho người trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, hợp tác sản xuất, kinh doanh bằng quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất… Luật Đất đai 2024 cũng cho phép cá nhân và doanh nghiệp mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp lên không quá 15 lần hạn mức giao đất.

Liên quan đến vấn đề chuyển đổi mục đích sử dụng đất, ông Mai Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cho biết, Luật Đất đai 2024 đã xóa bỏ khung giá đất, đồng thời giao cho địa phương trách nhiệm ban hành bảng giá đất phù hợp với thực tiễn, áp dụng từ ngày 1/1/2026. Tuy nhiên, hiện nhiều địa phương chưa kịp thời cập nhật biến động thị trường, dẫn đến bảng giá đất không sát với thực tế.

Để khắc phục vấn đề này, ông Mai Văn Phấn cho hay, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã có văn bản đề nghị các địa phương: xây dựng bảng giá đất sát thực tế, đánh giá tác động của thị trường và tiềm năng phát triển kinh tế – xã hội; theo dõi và cập nhật thường xuyên dữ liệu giá đất, tổ chức hệ thống quản lý thông tin chặt chẽ. Hiện tại, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang phối hợp với Bộ Tài chính để điều chỉnh cách tính mức thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang tích cực phối hợp với các bộ, ngành liên quan để hoàn thiện các quy định pháp luật về đất đai, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và phát triển kinh tế – xã hội.

Giá đất và tiền sử dụng đất đang trở thành vấn đề nóng tại Việt Nam, với nhiều bất cập và phản ánh từ phía người dân và doanh nghiệp. Sức nóng của giá đất, thuế đất đã dẫn đến biến động chính sách liên quan đến lĩnh vực này. Gần đây, Bộ Tài chính đã thay đổi các đề xuất liên quan đến thuế bổ sung, từ 3 phương án xuống còn 2 phương án, và Thủ tướng Chính phủ cũng đã công bố kế hoạch sửa đổi Luật Đất đai 2024.

Bất cập lớn nhất hiện nay là tiền chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp lên đất ở còn cao hơn giá trị của chính mảnh đất đó. Nguyên nhân của tình trạng này là do bảng giá đất mới được áp dụng từ ngày 1.1.2026, khiến giá đất tăng cao gấp nhiều lần. Nếu không sửa đổi kịp thời, những bất cập này sẽ lan rộng ra cả nước.

Nhiều ví dụ đã được đưa ra để minh họa cho tình trạng này. Một gia đình ở Hóc Môn, TP.HCM, có ngôi nhà cấp 4 xây năm 2005, nhưng khi xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, họ phải đóng gần 1,7 tỷ đồng tiền thuế sử dụng đất. Một doanh nghiệp khác thuê kho ở Q.4 (cũ) với tiền thuê trả hàng năm là 3,3 tỷ đồng, nhưng đến năm 2023, phải trả tiền thuê lên 7,7 tỷ đồng/năm, và sang tháng 1.2025, phải trả lên hơn 21 tỷ đồng.

Các chuyên gia và doanh nghiệp đã lên tiếng về vấn đề này. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho rằng giá đất tăng, nghĩa vụ tài chính tăng đang dẫn đến rất nhiều bất cập trên thị trường với cả doanh nghiệp, người dân và nền kinh tế. TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP.HCM, đề xuất điều chỉnh giá đất nông nghiệp bằng 65-70% giá đất ở trong bảng giá đất.

Trong khi đó, ông Võ Anh Tuấn, Phó cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ NN-MT), cho rằng việc áp dụng bảng giá đất mới là cần thiết, nhưng cần tránh tăng giá đột biến ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của người dân. Thứ trưởng Bộ Tài chính Lê Tấn Cận nhấn mạnh rằng Bộ Tài chính đang nghiên cứu và đề xuất các phương án để giải quyết vấn đề này.

Về vấn đề thu bổ sung tiền sử dụng đất, ông Đặng Hồng Anh, Chủ tịch Hội Doanh nhân trẻ VN, cho rằng khoản thu này thực chất là một khoản tiền lãi hoặc tiền phạt chậm nộp, nhưng không phải lỗi của doanh nghiệp. Ông kiến nghị bỏ hoàn toàn khoản thu bổ sung đối với các trường hợp doanh nghiệp bị ảnh hưởng do việc chậm trễ trong công tác định giá và tính tiền sử dụng đất của cơ quan chức năng.

Tương tự, ông Nguyễn Văn Thắng, Phó tổng giám đốc Hưng Thịnh Land, cũng cho rằng khoản thu bổ sung này là gánh nặng cho doanh nghiệp và đề xuất bỏ luôn mức thu bổ sung để tạo đồng thuận toàn xã hội.

Thứ trưởng Bộ Tài chính Lê Tấn Cận cho hay, Bộ Tài chính đang nghiên cứu và đề xuất các phương án để giải quyết vấn đề này, trong đó có phương án giảm tiền sử dụng đất khi người dân chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở.

Để giải quyết những bất cập này, các chuyên gia và doanh nghiệp đề xuất cần có sự điều chỉnh và cải cách trong chính sách đất đai. Việc sửa đổi Luật Đất đai 2024 được kỳ vọng sẽ giải quyết được những vấn đề tồn tại và mang lại sự công bằng cho người dân và doanh nghiệp.

Đồng thời, việc áp dụng bảng giá đất mới cần được xem xét và điều chỉnh để tránh tăng giá đột biến ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của người dân. Các cơ quan chức năng cần làm việc cùng nhau để tìm ra giải pháp phù hợp và đảm bảo sự ổn định trong chính sách đất đai.

Ông Nguyễn Thế Phượng, Phó chủ tịch Hiệp hội Thẩm định giá Việt Nam (VVA), đã đưa ra quan điểm của mình về việc định giá đất và chính sách thuế đất tại hội thảo ‘Giá đất, thuế đất… thế nào cho hợp lý?’ do Báo Thanh Niên tổ chức. Theo ông Phượng, quá trình định giá đất và xây dựng cơ chế chính sách liên quan đến vấn đề này đã được Nhà nước xem xét, sửa đổi nhiều lần và ngày càng hoàn thiện.

Nghị định 71 đã giao cho các địa phương quy định các thông số để tính giá đất, và tại TP.HCM, các hệ số tính đã được quy định rõ ràng, cho phép các doanh nghiệp tính toán số tiền thuế phải nộp. Ông Phượng chỉ ra rằng định giá đất liên quan đến hai vấn đề chính: bảng giá đất và định giá đất cụ thể. Về bảng giá đất, trên thế giới cũng phân chia thành hai câu chuyện chính.

Thứ nhất, định giá đất phải dựa trên kinh tế thực chứng, tức là theo quy luật thị trường. Điều này đòi hỏi việc định giá phải phản ánh đúng giá trị thị trường của đất. Thứ hai, nếu muốn thu nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất, thì cần có chuẩn mực theo chủ quan của nhà nước, phù hợp với điều kiện xã hội và chính sách từng thời kỳ. Ông Phượng cũng nhận định rằng không phải bảng giá đất nào cũng có thể thỏa mãn hết mọi người trong xã hội.

Vấn đề là nhà nước điều chỉnh như thế nào cho phù hợp. Đất nông nghiệp cần được chia thành nhiều loại, bao gồm đất trong khu đô thị, đất trong khu dân cư và đất nông nghiệp trong khu quy hoạch đất ở. Chính sách cũng cần định hướng cho việc sử dụng hợp lý, để tránh tình trạng bê tông hóa khắp nơi và đảm bảo môi trường xanh.

Về mức giá thuê đất, ông Phượng cho rằng cần phải xem lại vì chi phí đầu vào bị đội lên sẽ không khuyến khích đầu tư. Quan trọng là không để biến động mạnh gây sốc cho doanh nghiệp khi chuyển từ mức cũ sang mức mới. Về phương pháp định giá đất, vẫn phải tính cụ thể, có thể tính bằng phương pháp thặng dư và phải giảm cho một số đối tượng ưu tiên như giáo dục, y tế, vì đây là những loại hình được khuyến khích.

Những loại hình này có thể thu bằng 50% giá đất ở. Ông Phượng cũng nhấn mạnh rằng chính sách đất đai cần được điều chỉnh để đảm bảo môi trường xanh và đáp ứng nhu cầu của xã hội. Điều quan trọng là nhà nước cần có chính sách phù hợp để khuyến khích đầu tư và đảm bảo quyền lợi của doanh nghiệp và người dân. Một chính sách đất đai hợp lý không chỉ giúp tăng thu ngân sách nhà nước mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển kinh tế – xã hội.

Để thực hiện được điều này, Nhà nước cần tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, trong đó chú trọng đến việc định giá đất và chính sách thuế đất. Việc định giá đất phải đảm bảo tính minh bạch, công bằng và phù hợp với thực tế thị trường. Bên cạnh đó, chính sách thuế đất cần được điều chỉnh để khuyến khích sử dụng đất hiệu quả, tiết kiệm và bảo vệ môi trường.

Ông Phượng hy vọng rằng, thông qua các cuộc thảo luận và đóng góp ý kiến, các vấn đề liên quan đến định giá đất và chính sách thuế đất sẽ được làm rõ, giúp hoàn thiện chính sách đất đai của Việt Nam trong thời gian tới. Việc xây dựng một chính sách đất đai hợp lý và hiệu quả là rất quan trọng, không chỉ đối với sự phát triển của nền kinh tế mà còn đối với đời sống của người dân và sự phát triển bền vững của đất nước.