Thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua một giai đoạn tăng nhiệt trong hoạt động mua bán sáp nhập (M&A) dự án, với sự chủ động của các doanh nghiệp Việt trong các giao dịch. Gần đây, một số thương vụ M&A đáng chú ý đã diễn ra tại cả miền Bắc và miền Nam.

Ở Hà Nội, Tập đoàn Sun Group đã quay trở lại thị trường bất động sản Thủ đô với dự án Feliza Suites, một dự án có gần 1.700 căn hộ tại vị trí đắc địa ở phường Cầu Giấy. Không chỉ Sun Group, Sunshine Group cũng liên tục tiếp nhận thêm các dự án, trong đó có một dự án tại Văn Giang, Hưng Yên và một tổ hợp 8.000 căn hộ chung cư tại Hưng Yên.

Tại miền Nam, một số thương vụ M&A nổi bật gần đây bao gồm việc Capitaland mua lại dự án tại Bình Dương từ Becamex IDC với giá trị lên tới 553 triệu USD. Bên cạnh đó, Nishi Nippon Railroad cũng mua 25% cổ phần của dự án Paragon Đại Phước từ Tập đoàn Nam Long. Ngoài ra, nhóm các nhà đầu tư Nhật Bản gồm Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi, NTT Urban Development cùng hợp tác với Kim Oanh Group để phát triển dự án The One World.

Các chuyên gia đánh giá thị trường M&A bất động sản tại Việt Nam đang có dấu hiệu phục hồi tích cực từ cuối năm ngoái đến nay, sau khi Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản mới có hiệu lực. Sự thay đổi trong môi trường pháp lý đã giúp tạo niềm tin và động lực cho các thương vụ M&A diễn ra thuận lợi hơn.

Xu hướng của các nhà đầu tư hiện nay là lựa chọn kỹ lưỡng hơn trước khi quyết định mua lại một dự án. Họ có xu hướng chuyển dịch sang các dự án có pháp lý minh bạch, đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính, có vị trí tốt và khả năng triển khai hoặc khai thác dòng tiền trong ngắn hạn.

Hoạt động M&A dự án bất động sản vẫn còn tồn tại một số hạn chế, bao gồm giá đất tại Việt Nam đã không còn rẻ như trước và việc sáp nhập đơn vị hành chính cũng khiến một số nhà đầu tư phải chờ đợi xem bảng giá đất sẽ được điều chỉnh thế nào.

Tuy nhiên, các chuyên gia vẫn kỳ vọng thị trường M&A từ nay đến cuối năm sẽ tăng trưởng tốt. Nhà đầu tư trong nước đang chiếm ưu thế trên thị trường M&A về số lượng giao dịch, nhờ khả năng quyết định nhanh và sự am hiểu thị trường. Các khu vực ven Hà Nội như Hưng Yên, Bắc Ninh hoặc thị trường Hải Phòng với hạ tầng ngày càng hoàn thiện đang chứng kiến sự gia tăng về nhu cầu khảo sát, chuyển nhượng và hợp tác đầu tư.

Tăng trưởng của hoạt động M&A dự án bất động sản cũng được xem là một tín hiệu tích cực với thị trường, có thể giúp tăng mạnh nguồn cung trong thời gian tới.

Giá nhà ở thương mại tại các đô thị lớn hiện nay liên tục lập mặt bằng giá mới ở mức rất cao, vượt xa khả năng chi trả của đại đa số người có thu nhập trung bình và thấp. Điều này đã khiến nhu cầu về nhà ở xã hội trở nên bức thiết hơn bao giờ hết. Tuy nhiên, nguồn cung phân khúc này vẫn còn hạn chế, dẫn đến sự cần thiết phải hoàn thiện hệ thống pháp luật và chính sách để thúc đẩy sự phát triển của nhà ở xã hội.

Ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc Công ty cổ phần G-Home, chuyên gia về nhà ở xã hội, đã chia sẻ về khung chính sách hiện nay dành cho phân khúc nhà ở xã hội. Theo ông, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ năm 2024 và Nghị quyết 201/2025/QH15 cùng với Nghị định 192/2025/NĐ-CP đã tháo gỡ các vướng mắc thực tế cho người dân mua dự án và doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội.

Các quy định mới cho phép giao chủ đầu tư không thông qua đấu thầu để thực hiện dự án nhà ở xã hội, giảm thời gian thực hiện dự án và thủ tục hành chính. Việc lồng ghép thẩm định thiết kế về phòng cháy và chữa cháy trong thủ tục cấp giấy phép xây dựng cũng tạo điều kiện cho doanh nghiệp giảm được đầu mối và thời gian xin cấp phép xây dựng.

Ông Nam đánh giá cao quy định cho phép chủ đầu tư tự xây dựng, thuê tư vấn có đủ điều kiện năng lực về hoạt động xây dựng để thẩm tra trước khi chủ đầu tư phê duyệt giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội. Điều này giúp doanh nghiệp giảm được thời gian và chi phí trong việc xin phê duyệt giá.

Tuy nhiên, ông Nam cũng nhận định rằng vẫn còn không ít vướng mắc trong quá trình triển khai nhà ở xã hội. Nhiều địa phương vẫn chậm trễ trong việc bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội. Ông đề xuất cần yêu cầu các tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương khi ban hành Kế hoạch sử dụng đất hàng năm phải bố trí 20% quỹ đất tương ứng với tổng quỹ đất ở để làm nhà ở xã hội.

Ông cũng đề xuất cần ban hành Nghị định hoặc Thông tư hướng dẫn thống nhất việc xác nhận đối tượng và chứng minh thu nhập cho đối tượng người thu nhập thấp khu vực đô thị. Cần giao trách nhiệm cụ thể cho UBND cấp phường/xã, đảm bảo quy trình minh bạch, dễ thực hiện.

Trước những vướng mắc đó, các giải pháp trọng tâm cần ưu tiên để tháo gỡ trong giai đoạn hiện nay là tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật, đẩy nhanh tiến độ các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm, nghiên cứu các cơ chế, chính sách để “nắn” dòng tiền vào phân khúc bất động sản nhà ở phù hợp với nhu cầu của đại đa số người dân.

Các doanh nghiệp cũng cần tích hợp các yếu tố xã hội vào chiến lược kinh doanh, thể hiện trách nhiệm xã hội thông qua việc xây dựng các dự án có giá trị bền vững cho cộng đồng như nhà ở xã hội.