Đại học Kinh tế Quốc dân (NEU) vừa kiến nghị gửi tới Chính phủ và các bộ ngành liên quan về các vấn đề kinh tế đang được quan tâm hiện nay. Trong đó, đổi mới mô hình tăng trưởng để tạo tiền đề cho tăng trưởng kinh tế là một trong năm vấn đề được NEU đề cập đến.

Cụ thể, các chuyên gia của NEU cho rằng, bên cạnh các giải pháp như tinh giảm hệ thống doanh nghiệp nhà nước và nâng cao chất lượng thể chế, tìm kiếm các nguồn thu bền vững mới để thay thế một phần cho các nguồn thu truyền thống cũng là yếu tố quan trọng.

Theo đó, Việt Nam nên cân nhắc đánh thuế căn nhà thứ hai trở đi nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ và găm giữ bất động sản. Đây là nguyên nhân khiến tình trạng ‘đô thị ma’ xuất hiện, kéo theo sự khan hiếm nguồn cung trên thị trường thứ cấp. Nhóm nghiên cứu NEU đánh giá, khi chi phí sở hữu căn nhà thứ hai tăng lên do thuế, những chủ thể găm giữ sẽ có xu hướng sử dụng hiệu quả hơn bằng cách buộc phải bán bớt hoặc cho thuê, hoặc đưa vào hoạt động sản xuất kinh doanh. Từ đó, giúp tăng nguồn cung và góp phần hạ nhiệt giá nhà trên thị trường, từ đó hỗ trợ thị trường bất động sản trở nên lành mạnh cũng như tránh lãng phí tài nguyên.

Thứ hai, sửa đổi/cắt giảm gánh nặng thuế thu nhập cá nhân nên được thực hiện trong bối cảnh căng thẳng thương mại gia tăng và đối mặt với nguy cơ các quốc gia như Mỹ áp đặt thuế quan cao. Mức giảm trừ gia cảnh chậm được điều chỉnh, không theo kịp lạm phát và chi phí sinh hoạt thực tế, cũng như bậc thuế quá sát nhau khiến nhiều người dân, đặc biệt là tầng lớp trung lưu và thu nhập thấp phải chịu thuế ở mức cao ngay cả khi thu nhập chỉ vừa đủ để trang trải cuộc sống.

Chính vì vậy, nếu điều chỉnh giảm sắc thuế này sẽ giúp tăng thu nhập khả dụng cho người dân, từ đó khuyến khích người dân tăng chi tiêu cho hàng hóa, dịch vụ trong nước và bù đắp một phần sụt giảm từ hoạt động xuất khẩu.

Thứ ba, Việt Nam nên áp dụng chính sách ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp dựa trên tỷ lệ nội địa hóa của các doanh nghiệp xuất khẩu. Nhóm nghiên cứu NEU đánh giá đây là một công cụ hiệu quả để phát triển công nghiệp phụ trợ và tăng cường khả năng chống chịu của nền kinh tế trước các biến động thương mại toàn cầu. Thông qua việc chủ động nguồn cung trong nước, các doanh nghiệp xuất khẩu Việt Nam sẽ giảm thiểu được rủi ro bị ảnh hưởng từ các chính sách thương mại quốc tế bất lợi, đảm bảo tính ổn định và bền vững cho hoạt động xuất khẩu.

Năm chủ đề được các chuyên gia NEU kiến nghị lên Chính phủ bao gồm: (i) Đổi mới mô hình tăng trưởng kết hợp cải cách thể chế nhằm tạo tiền đề cho tăng trưởng kinh tế; (ii) Hoàn thiện tư duy và cách thức nhìn nhận khu vực kinh tế tư nhân; (iii) Cải thiện chất lượng đầu tư công hướng tới mục tiêu tăng trưởng trung hạn; (iv) Tăng cường phát triển nền kinh tế số và kinh tế xanh và (v) Phát triển các vùng kinh tế động lực nhằm tạo đà cho tăng trưởng kinh tế.

Cũng tại bản kiến nghị, nhóm nghiên cứu NEU nhận định, từ năm 2011 đến nay, so với các khu vực kinh tế khác, khu vực kinh tế tư nhân tại Việt Nam còn tồn tại 3 hạn chế bao gồm: (i) có hiệu quả kinh doanh thấp nhất; (ii) có trình độ khoa học công nghệ thấp nhất và (iii) thu nhập của người lao động thấp nhất.

Đối mặt với thực trạng khu vực kinh tế tư nhân đang có biểu hiện ‘chững lại’ về mặt tốc độ, nhóm nghiên cứu đề xuất Chính phủ cần hoàn thiện chính sách thuế bình đẳng cho các doanh nghiệp tư nhân so với các doanh nghiệp nhà nước và doanh nghiệp FDI.

Thứ nhất, cần thực hiện nhanh chóng áp dụng chính sách thuế tối thiểu toàn cầu. Theo các nhà khoa học NEU, mức thuế thu nhập doanh nghiệp phổ biến ở Việt Nam hiện nay là 20%. Tuy nhiên, thông qua các chính sách ưu đãi, khu vực FDI được hưởng mức thuế suất trung bình vào khoảng 12%, đồng nghĩa chênh lệch khoảng 2,7% so với thuế tối thiểu toàn cầu.

Thứ hai, phải giải quyết hợp lý vấn đề liên quan đến chuyển giá của các doanh nghiệp FDI. Theo đó, cần ngăn chặn hiện tượng các doanh nghiệp FDI hoạt động kinh doanh có lãi tại Việt Nam nhưng tìm cách chuyển thành chi phí nguyên nhiên vật liệu, thiết bị, tài sản trí tuệ, dịch vụ nhập khẩu với giá khá cao. Trong đó, người xuất khẩu chính là công ty mẹ ở nước ngoài để có được khoản thu lời lớn.

Cuối cùng, xóa bỏ tình trạng trốn thuế của các doanh nghiệp FDI thông qua chính sách chuyển giá bất hợp lý. Nhóm nghiên cứu NEU cho rằng cơ quan chức năng cần nghiên cứu áp dụng các biện pháp phòng chống trốn và tránh thuế đang áp dụng tại các nước tiên tiến để giải quyết vấn đề trên.

Từ năm 2011 đến nay, lợi nhuận trước thuế bình quân của một doanh nghiệp tư nhân chỉ bằng 0,52% của doanh nghiệp nhà nước và gần 3,1% của doanh nghiệp FDI, đồng thời năng suất lao động chỉ bằng 34% năng suất lao động của khu vực doanh nghiệp nhà nước và khoảng 69% năng suất lao động của khu vực FDI.

Bên cạnh đó, theo số liệu từ Cục Thống kê (2023), nếu xét các doanh nghiệp chế biến chế tạo khu vực tư nhân hiện nay, tỷ lệ sử dụng công nghệ lần lượt là 12%, 23% và 56% (cao, trung bình và thấp). Ngoài ra, thu nhập bình quân của người lao động doanh nghiệp tư nhân chỉ bằng 57,1% doanh nghiệp nhà nước, 78,4% doanh nghiệp FDI.

Bộ Tài chính đang đề xuất sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân với mục tiêu áp thuế 20% trên phần lãi thu được từ việc chuyển nhượng bất động sản. Theo đó, nếu người nộp thuế không thể xác định được giá mua và các chi phí liên quan, thuế sẽ được tính dựa trên giá bán và thời gian sở hữu, dao động từ 2-10%. Đề xuất này nhắm tới việc tạo ra sự công bằng và hạn chế tình trạng đầu cơ, lướt sóng trên thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, nhiều ý kiến từ các nhà đầu tư và chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cho rằng mức thuế đề xuất, đặc biệt là 10% trong hai năm đầu, có thể quá cao và có thể dẫn đến thị trường thứ cấp bị đình trệ, giao dịch giảm mạnh. Anh Nguyễn Thành Luân, một nhà đầu tư tại TP HCM, chia sẻ rằng nếu phải trả thêm 100 triệu đồng tiền thuế, gần bằng tiền lãi ngân hàng trong một năm, sẽ là một gánh nặng lớn đối với ông.

Ông Nguyễn Quốc Kiên, một nhà đầu tư khác, lo ngại rằng nếu áp dụng phương án tính thuế mới, ông có thể phải đóng 400 triệu đồng tiền thuế khi bán một lô đất trị giá 4 tỷ đồng sau chưa đầy 2 năm sở hữu. Ông cho rằng mức thuế này có thể gây thiệt cho những người thực sự cần bán tài sản. Chị Trần Minh Hạnh, nhà đầu tư căn hộ cao cấp ở khu Nam TP HCM, cũng bày tỏ lo ngại rằng nếu phải đóng thuế trên phần chênh lệch, gần như cô sẽ ‘bán huề vốn’.

Giới chuyên gia cũng chỉ ra rằng việc xác định giá vốn và chi phí liên quan đến giao dịch bất động sản có thể đặt ra nhiều vướng mắc trong thực thi. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan, nhận định rằng việc tính thuế dựa trên phần lãi sẽ hợp lý hơn, nhưng rất khó xác định chính xác phần lãi thực.

Luật sư Trần Thị Mỹ Linh cho rằng về nguyên tắc, thuế suất lũy tiến là hợp lý, nhưng điều quan trọng là phải thiết kế chính sách minh bạch và dễ áp dụng.

Từ góc nhìn của doanh nghiệp, đại diện một sàn giao dịch lớn tại TP HCM cho biết 2 năm trở lại đây, lượng nhà đầu tư cá nhân chiếm khoảng 70% giao dịch thứ cấp. Nếu đánh thuế cao với nhóm này, khả năng thị trường sụt thanh khoản là rất lớn.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng việc áp thuế chuyển nhượng ở mức cao có thể làm giảm tính thanh khoản trên thị trường thứ cấp và khiến nhà đầu tư e ngại bán ra. Việc điều chỉnh thuế chuyển nhượng bất động sản là cần thiết để đảm bảo công bằng và tăng nguồn thu ngân sách. Tuy nhiên, để không gây sốc cho thị trường và tạo ra gánh nặng quá lớn cho người dân, cần thiết kế cơ chế triển khai minh bạch, hợp lý và có lộ trình phù hợp.

Chính phủ hiện đang thu thập ý kiến về đề xuất thu thuế thu nhập cá nhân (TNCN) khi cá nhân chuyển nhượng bất động sản (BĐS), với kế hoạch áp thuế 20% trên lợi nhuận thu được từ việc bán BĐS. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia và luật sư đã bày tỏ lo ngại rằng việc áp dụng mức thuế cao như vậy có thể gây ra những tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản.

Lawyer Trương Anh Tú, Chủ tịch Công ty Luật TAT, cho rằng đề xuất của Bộ Tài chính là đúng hướng khi phân tầng thuế thay vì thu đồng loạt 2% như trước đây. Tuy nhiên, ông Tú cũng nhấn mạnh rằng thời gian nắm giữ không phản ánh đầy đủ bản chất của việc đầu cơ hay không.

TS Trần Việt Anh, Phó hiệu trưởng phụ trách Trường ĐH Hùng Vương TP.HCM, cho rằng việc đánh thuế chuyển nhượng BĐS dựa trên thời gian nắm giữ là một chủ trương có ý nghĩa định hướng thị trường nếu được thực hiện đúng cách. Tuy nhiên, nếu áp dụng ngay mức thuế 20% lợi nhuận hoặc 10% giá bán đối với BĐS nắm giữ dưới 2 năm, thị trường có thể bị ‘sốc’, giảm thanh khoản và gây tâm lý hoang mang.

Trong dự thảo luật Thuế TNCN, Bộ Tài chính cũng đề xuất thu thuế TNCN 20% trên thu nhập tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng vốn và chứng khoán. Đối với chuyển nhượng vốn, cá nhân sẽ phải chịu thuế suất TNCN 20% trên thu nhập tính thuế theo từng lần chuyển nhượng.

Các chuyên gia và luật sư đều có chung quan điểm rằng cần phải cẩn trọng khi áp dụng các mức thuế mới để tránh đánh thuế trên giá ảo. Họ cũng nhấn mạnh cần xem xét kỹ lưỡng các yếu tố như thời gian nắm giữ, giá mua và chi phí liên quan.

Bên cạnh đó, nhiều ý kiến cũng cho rằng nên áp dụng một số giải pháp khác thay vì thu thuế theo thời gian nắm giữ. Cụ thể, có thể đánh thuế theo tần suất giao dịch, đánh thuế cao với BĐS thứ 3 trở lên, hoặc đánh thuế theo loại tài sản và khu vực sốt ảo.

Bộ Tài chính cho biết sẽ tiếp tục thu thập ý kiến và hoàn thiện dự thảo luật Thuế TNCN để trình Quốc hội thông qua. Việc hoàn thiện chính sách thuế sẽ cần cân nhắc kỹ lưỡng để đảm bảo mục tiêu điều tiết thu nhập và hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển lành mạnh.

Một số chuyên gia khuyến cáo rằng việc áp thuế cần được xem xét kỹ lưỡng để không làm giảm sức hút của thị trường bất động sản, vốn là một phần quan trọng của nền kinh tế. Đồng thời, cơ quan chức năng cũng cần có các biện pháp giám sát và kiểm soát để ngăn chặn tình trạng đầu cơ và 투기 trong thị trường này.

Cuối cùng, việc áp dụng các mức thuế mới sẽ cần được thực hiện một cách minh bạch và công bằng, đảm bảo không tạo ra gánh nặng quá lớn cho các cá nhân và tổ chức hoạt động trong thị trường bất động sản.

Thị trường bất động sản hiện nay đang trải qua những biến động đáng kể, với giá đất tăng đột ngột trong thời gian ngắn. Câu hỏi được đặt ra là ai đang đứng sau những biến động này và có những yếu tố nào đang tác động đến thị trường. Gần đây, kênh CafeLand đã đăng tải nhiều video thảo luận về vấn đề này, bao gồm việc giá đất tăng sốc, chính sách thuế chuyển nhượng bất động sản lên đến 10%, và siêu đại lộ ven sông Sài Gòn, cùng nhiều vấn đề khác. Những thông tin này đã thu hút hàng triệu lượt xem và tạo ra nhiều cuộc tranh luận sôi nổi trên các diễn đàn.

Để hiểu rõ hơn về tình hình thị trường bất động sản hiện nay, cần phải phân tích các yếu tố tác động đến giá đất. Trước hết, chính sách thuế đóng vai trò quan trọng trong việc điều tiết thị trường. Với việc áp dụng thuế chuyển nhượng bất động sản lên đến 10%, rõ ràng rằng chính phủ đang tìm cách kiểm soát và ổn định thị trường. Tuy nhiên, tác động của chính sách này lên giá đất và hành vi của các nhà đầu tư vẫn còn nhiều tranh cãi.

Nhu cầu thị trường cũng là một yếu tố quan trọng khác. Trong thời gian gần đây, nhu cầu về bất động sản, đặc biệt là đất ở và đất cho mục đích thương mại, đã tăng mạnh. Điều này một phần do sự gia tăng dân số, đô thị hóa và nhu cầu về không gian sống cũng như cơ sở hạ tầng kinh doanh. Khi nhu cầu tăng cao, trong khi nguồn cung không thể đáp ứng đủ, giá đất tự nhiên sẽ tăng lên.

Vai trò của các nhà đầu tư cũng không thể bỏ qua. Các nhà đầu tư, cả cá nhân và tổ chức, đóng vai trò quan trọng trong việc định hình thị trường bất động sản. Họ có thể tạo ra hoặc làm giảm sức ép lên giá đất thông qua các quyết định đầu tư của mình. Các nhà đầu tư có thể nhìn thấy tiềm năng tăng trưởng trong một khu vực và đầu tư vào đó, từ đó đẩy giá đất lên cao hơn.

Ngoài ra, các yếu tố khác như cải thiện cơ sở hạ tầng, kế hoạch phát triển đô thị và quy hoạch vùng cũng có tác động đáng kể đến giá đất. Siêu đại lộ ven sông Sài Gòn, như đã được đề cập, có thể là một ví dụ điển hình. Dự án này không chỉ có tác động về mặt giao thông và môi trường mà còn làm tăng giá trị bất động sản ở khu vực lân cận.

Tóm lại, thị trường bất động sản đang trải qua những biến động lớn và phức tạp. Để hiểu rõ tình hình, cần phải xem xét một cách toàn diện các yếu tố tác động, từ chính sách thuế, nhu cầu thị trường, vai trò của các nhà đầu tư đến các yếu tố cơ sở hạ tầng và quy hoạch. Thông qua việc phân tích và đánh giá các yếu tố này, có thể sẽ tìm ra được những giải pháp để ổn định và phát triển thị trường bất động sản một cách bền vững.