Đất thương mại dịch vụ đang ngày càng trở thành một nguồn lực sinh lời hiệu quả hơn so với đất ở, với mức tăng trưởng ấn tượng hơn 100% trong thập kỷ qua, đạt trên 50.000 ha. Tuy nhiên, đằng sau sức hấp dẫn của loại đất này là những vấn đề pháp lý phức tạp, đặc biệt là thời hạn sử dụng và hình thức trả tiền thuê đất, đang gây ra nhiều khó khăn cho sự phát triển của thị trường bất động sản.

TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho biết đất thương mại dịch vụ đóng vai trò quan trọng trong quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng hiện đại, phát triển dịch vụ, thương mại, đô thị hóa và hội nhập. Tại các quốc gia phát triển, đất thương mại dịch vụ được quy hoạch và sử dụng hiệu quả để hình thành các trung tâm tài chính, dịch vụ logistics, hạ tầng tiêu dùng – giải trí, khu phức hợp thương mại – lưu trú – giáo dục – y tế…

Ở Việt Nam, mặc dù đã xuất hiện nhiều mô hình sáng tạo trên đất thương mại dịch vụ như shophouse, condotel, officetel, trung tâm thương mại, tổ hợp logistics…, nhưng đất thương mại dịch vụ vẫn còn nhiều hạn chế. GS. TS. Hoàng Văn Cường, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, phân tích đất ở chủ yếu phục vụ nhu cầu chỗ ở, có thể tạo ra giá trị sử dụng, nhưng khả năng sinh lợi kinh tế là hạn chế. Còn đất thương mại dịch vụ thì tạo ra giá trị gia tăng cho nền kinh tế, thúc đẩy sản xuất, tạo việc làm, đóng góp ngân sách, góp phần hình thành các trung tâm kinh tế phát triển sôi động.

Tuy nhiên, đất thương mại dịch vụ cũng đối mặt với nhiều thách thức. PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội, cho biết về đất thương mại dịch vụ, Luật Đất đai 2024 có Điều 206 quy định về loại đất này, được xếp vào nhóm đất phi nông nghiệp. Tuy nhiên, vẫn phải dẫn chiếu những điều khoản khác, bởi đất thương mại dịch vụ thuộc nhóm đất phi nông nghiệp.

Ông Nguyễn Kiệt, Giám đốc Khối Tài chính Kinh doanh Tập đoàn Bcons, chia sẻ thực tế vướng mắc về pháp lý và thực thi khi triển khai các dự án thương mại dịch vụ. Thông tin pháp lý chưa thực sự rõ ràng khiến khách hàng còn rất dè dặt khi mua loại hình bất động sản này. Họ lo ngại căn hộ thương mại dịch vụ không được cấp sổ hồng, hoặc có thì cũng chỉ có thời hạn 50 năm, không phải sở hữu lâu dài như căn hộ ở.

Để tháo gỡ những vướng mắc này, TS. Nguyễn Văn Khôi kiến nghị cần sửa đổi, bổ sung các quy định về thời hạn sử dụng đất, điều kiện gia hạn, chuyển nhượng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… cho sản phẩm hình thành trên đất thương mại dịch vụ. Đồng thời, đề xuất xây dựng hành lang pháp lý rõ ràng cho các mô hình bất động sản mới như officetel, condotel, nhà phố thương mại… nhằm tháo gỡ rào cản tâm lý và tạo thuận lợi cho đầu tư.

Các chuyên gia cũng cho rằng, để phát triển đất thương mại dịch vụ một cách hiệu quả, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan quản lý nhà nước, doanh nghiệp và nhà đầu tư. Đặc biệt, cần có các chính sách và quy định pháp luật rõ ràng, minh bạch và ổn định để tạo niềm tin cho nhà đầu tư và thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản.

Nhìn chung, đất thương mại dịch vụ đang là một nguồn lực quan trọng cho sự phát triển kinh tế – xã hội của Việt Nam. Tuy nhiên, để phát huy tối đa tiềm năng của loại đất này, cần có sự quan tâm và giải quyết kịp thời các vấn đề pháp lý và quản lý đất đai. Việc này không chỉ giúp khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai mà còn góp phần thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản và nền kinh tế.

Ông Nguyễn Thế Phượng, Phó chủ tịch Hiệp hội Thẩm định giá Việt Nam (VVA), đã đưa ra quan điểm của mình về việc định giá đất và chính sách thuế đất tại hội thảo ‘Giá đất, thuế đất… thế nào cho hợp lý?’ do Báo Thanh Niên tổ chức. Theo ông Phượng, quá trình định giá đất và xây dựng cơ chế chính sách liên quan đến vấn đề này đã được Nhà nước xem xét, sửa đổi nhiều lần và ngày càng hoàn thiện.

Nghị định 71 đã giao cho các địa phương quy định các thông số để tính giá đất, và tại TP.HCM, các hệ số tính đã được quy định rõ ràng, cho phép các doanh nghiệp tính toán số tiền thuế phải nộp. Ông Phượng chỉ ra rằng định giá đất liên quan đến hai vấn đề chính: bảng giá đất và định giá đất cụ thể. Về bảng giá đất, trên thế giới cũng phân chia thành hai câu chuyện chính.

Thứ nhất, định giá đất phải dựa trên kinh tế thực chứng, tức là theo quy luật thị trường. Điều này đòi hỏi việc định giá phải phản ánh đúng giá trị thị trường của đất. Thứ hai, nếu muốn thu nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất, thì cần có chuẩn mực theo chủ quan của nhà nước, phù hợp với điều kiện xã hội và chính sách từng thời kỳ. Ông Phượng cũng nhận định rằng không phải bảng giá đất nào cũng có thể thỏa mãn hết mọi người trong xã hội.

Vấn đề là nhà nước điều chỉnh như thế nào cho phù hợp. Đất nông nghiệp cần được chia thành nhiều loại, bao gồm đất trong khu đô thị, đất trong khu dân cư và đất nông nghiệp trong khu quy hoạch đất ở. Chính sách cũng cần định hướng cho việc sử dụng hợp lý, để tránh tình trạng bê tông hóa khắp nơi và đảm bảo môi trường xanh.

Về mức giá thuê đất, ông Phượng cho rằng cần phải xem lại vì chi phí đầu vào bị đội lên sẽ không khuyến khích đầu tư. Quan trọng là không để biến động mạnh gây sốc cho doanh nghiệp khi chuyển từ mức cũ sang mức mới. Về phương pháp định giá đất, vẫn phải tính cụ thể, có thể tính bằng phương pháp thặng dư và phải giảm cho một số đối tượng ưu tiên như giáo dục, y tế, vì đây là những loại hình được khuyến khích.

Những loại hình này có thể thu bằng 50% giá đất ở. Ông Phượng cũng nhấn mạnh rằng chính sách đất đai cần được điều chỉnh để đảm bảo môi trường xanh và đáp ứng nhu cầu của xã hội. Điều quan trọng là nhà nước cần có chính sách phù hợp để khuyến khích đầu tư và đảm bảo quyền lợi của doanh nghiệp và người dân. Một chính sách đất đai hợp lý không chỉ giúp tăng thu ngân sách nhà nước mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển kinh tế – xã hội.

Để thực hiện được điều này, Nhà nước cần tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, trong đó chú trọng đến việc định giá đất và chính sách thuế đất. Việc định giá đất phải đảm bảo tính minh bạch, công bằng và phù hợp với thực tế thị trường. Bên cạnh đó, chính sách thuế đất cần được điều chỉnh để khuyến khích sử dụng đất hiệu quả, tiết kiệm và bảo vệ môi trường.

Ông Phượng hy vọng rằng, thông qua các cuộc thảo luận và đóng góp ý kiến, các vấn đề liên quan đến định giá đất và chính sách thuế đất sẽ được làm rõ, giúp hoàn thiện chính sách đất đai của Việt Nam trong thời gian tới. Việc xây dựng một chính sách đất đai hợp lý và hiệu quả là rất quan trọng, không chỉ đối với sự phát triển của nền kinh tế mà còn đối với đời sống của người dân và sự phát triển bền vững của đất nước.