Thị trường đất nền đã trải qua nhiều giai đoạn biến động, từ sốt nóng đến đóng băng. Từ năm 1994 đến nay, thị trường đã chứng kiến khoảng 5 đợt sốt đất và đóng băng. Các đợt sốt nóng đều có liên quan đến các yếu tố như quy hoạch, sửa đổi Luật, dòng vốn, và hạ tầng. Sau mỗi đợt sốt đất, giá đất nền tại các khu vực ở ba miền Bắc, Trung, và Nam đều lập mặt bằng mới.
Đợt sốt đất vào năm 2017-2018 đã đẩy giá đất nền tại nhiều khu vực tăng vọt. Tại Kiên Giang, Long An, Cần Thơ, Quảng Nam, và Hải Phòng, giá đất nền đã tăng lần lượt 269%, 175%, 161%, 154%, và 148% so với năm 2015. Đến đợt sốt năm 2022, giá đất nền tại các khu vực như Hòa Bình, Thái Nguyên, Tp.HCM, Thừa Thiên Huế, và Quảng Bình đã tăng lần lượt 500%, 281%, 165%, 139%, và 114% trong vòng 2 năm.
Đến năm 2024, thị trường đất nền rơi vào trạng thái đóng băng diện rộng ở nhiều tỉnh thành. Tuy nhiên, vẫn có một số khu vực ghi nhận mức tăng giá. Ví dụ, giá đất nền tại Bình Thuận đã tăng 223% so với năm 2022. Tại Hà Nội, Kiên Giang, Hưng Yên, và Bình Dương, mức tăng lần lượt là 34%, 33%, 29%, và 28%.
Xét về khu vực, thị trường phía Nam đã chứng kiến sốt đất lan rộng ra các tỉnh xung quanh. Phía Bắc tập trung ở các huyện ngoại thành. Một số khu vực như Xuân Lộc (Đồng Nai), Nam Từ Liêm (Hà Nội), và Bắc Từ Liêm (Hà Nội) đã ghi nhận mức tăng giá 79%, 58%, và 55% trong vòng 2 năm.
Dữ liệu cho thấy, trong top các tỉnh có đất nền tăng giá mạnh nhất 10 năm qua, phần lớn thuộc khu vực phía Bắc. Các khu vực như Hòa Bình, Quảng Ninh, và Thái Nguyên đã có mức tăng từ 6 đến 10 lần, nhờ vào sự phát triển kinh tế tốt và mạnh về công nghiệp.
Tính chung 10 năm qua, các dự án đất nền tăng giá tốt nhất nằm ở khu vực Trung bộ và Nam bộ. Các khu vực như Ngũ Hành Sơn (Đà Nẵng), Quận 9 (Tp.HCM), Cam Lâm (Khánh Hoà), và Điện Bàn (Quảng Nam) thuộc top khu vực tăng giá đất nền tốt nhất, với mức tăng từ 11-16 lần.
Yếu tố hạ tầng đã ảnh hưởng mạnh đến các đợt sốt đất nền. Điều này được thể hiện rõ ở các tỉnh được thúc đẩy đầu tư hạ tầng, và giá đất nền đã tăng tương ứng. Bước sang đầu năm 2025, phân khúc đất nền toàn quốc có dấu hiệu phục hồi, tuy nhiên không đồng đều giữa các khu vực.
Một số nơi đã ghi nhận sốt nóng cục bộ theo thông tin sáp nhập, nhưng đã có dấu hiệu hạ nhiệt từ cuối tháng 4/2025 đến nay. Tuy nhiên, nhìn tổng thể, thị trường đất nền phía Nam vẫn ổn định mức độ quan tâm ở một số khu vực có thông tin tốt về hạ tầng và quy hoạch.
Bên cạnh đó, nguồn cung sơ cấp khan hiếm cũng kỳ vọng sẽ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu và mặt bằng giá của phân khúc này đi lên. Dự báo cho thấy quý 3/2025 là thời điểm ‘đảo chiều’ khởi sắc của phân khúc đất nền. Đến năm 2026, thanh khoản sẽ ổn định. Tuy nhiên, trong giai đoạn tới, thị trường đất nền sẽ khó sốt nóng như thời điểm trước.
Mức độ kỳ vọng biên lợi nhuận của nhà đầu tư cũng sẽ ổn định theo lộ trình đầu tư hạ tầng hay quy hoạch, và khó có sự đột biến. Thị trường đất nền sẽ tiếp tục phát triển một cách ổn định và bền vững hơn.
